Roula Khalaf, Chefredakteurin der FT, wählt ihre Lieblingsgeschichten in diesem wöchentlichen Newsletter aus. Deutsche Pfandbriefbank, wie Hänsel und Gretel tief im Wald, lockte die deutsche Immobilienbank angesichts süßer Renditen im gewerblichen Immobilienbereich an. Nun leidet sie jedoch unter einem Zinsschock und einem Zusammenbruch der Nachfrage nach Büros. Die US-Immobilienexposition ist die glaring Sorge. PBB-Aktien haben sich im letzten Jahr mehr als halbiert. Die Bewertungen für US-Büros sind gefallen, und die Leerstandsquoten liegen bei rund 20 Prozent. Die nicht leistungsbezogenen US-Kredite von PBB verdoppelten sich auf 600 Millionen Euro im Jahr 2023, wie die Ergebnisse der letzten Woche zeigten. Der optimistische PBB-Chef Kay Wolf sagte, dass die Finanzierungsbedürfnisse für die nächsten sechs Monate gedeckt seien, und untermauerte diese Behauptung mit 6 Milliarden Euro Liquidität und einer CET1-Quote von fast 16 Prozent. Er erwartet niedrigere Rückstellungen und höhere Gewinne in diesem Jahr.
Wolf setzt jedoch auf eine sehr sanfte Landung in Europa, wo sich die Bewertungen langsamer anpassen als in den USA. Deutschland ist der größte Markt von PBB mit 44 Prozent seiner gewerblichen Immobilienkredite, viele davon an Bürobesitzer. Die Leerstandsquote für deutsche Büros liegt bei etwa 5 Prozent. Aber die Anzeichen von Stress sind vorhanden. Besonders problematisch erscheint das Entwicklungsportfolio von PBB – mit etwa 3 Milliarden Euro an Darlehen, die in Grundstücken und Baugrundstücken gebunden sind. Die riskantesten Projekte begannen, als die Zinsen auf einem Tiefpunkt und die Bewertungen auf ihrem Höchststand waren. Wenn die Arbeit an einem Projekt stoppt, können die Kreditausfälle steigen. Solche Kredite erhöhten im letzten Jahr die Gesamtsumme der faulen Kredite um etwa 400 Millionen Euro auf insgesamt 1,5 Milliarden Euro. Dies wird PBBs Behauptung testen, dass sie über das Know-how verfügt, um diese herauszuarbeiten und zu vermeiden, Vermögenswerte in fallende Märkte zu werfen. Beides wird schwierig sein. Loan-to-Value-Ratios für Entwicklungsnichtleistungen werden nicht bekannt gegeben und sind wahrscheinlich bereits über 100 Prozent. Die derzeitige Deckung sieht noch dünn aus. Die Gesamtdeckung von NPLs beträgt nur 17 Prozent, wenn die Altlasten britischer Einkaufszentren ausgeschlossen sind. Das entspricht über 30 Prozent im Durchschnitt für europäische Banken. Die Deckung für schwerer einzuziehende Darlehen für die Entwicklung beträgt nur 12 Prozent. Die Annäherung an den Durchschnitt könnte zu neuen Rückstellungen in Höhe von 200 Millionen Euro führen, schätzt Citi. Das ist fast so viel wie der gesamte Gewinnrückgang aus dem vergangenen Jahr durch Ausfallrisiken. Banken sollten nicht auf ein Happy End für PBB setzen.
